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你现在回头看十年前 会发现非常非常地便宜 那么同样的道理 如果你十年后回头看今天 也会发现非常地便宜 这么多年来中介 没骗过你的话是 “房子会涨价的” 《金钱游戏》之5--城市化浪潮（4） 这一系列写到这里，今年已经过去四分之一了。 对时间流逝产生本能的敏感，是一个成年人衰老（成熟=衰老）的标志。 就好像低年级男孩面临无法战胜的高年级男孩的威胁时一样，恐惧又沉默，肾上激素增加。 你不得不做出一些决定，否则可能会被揍。 多年后，我才明白，这种沉默是自觉的冷血计算，潜意识里仔细衡量利害得失。 因为你躲得过高年级的威胁，但是你躲不过成长，躲不过时间的流逝。 大概好几年前，当“有妖气”（一个漫画app）还没有被奥飞动漫（一个潮汕上市公司）作价9个亿收购的时候，我有个朋友，就是有妖气里面的漫画家。 他租在我们小区隔壁一个小房子里，除了一张床，其他地方堆满了纸张、鸭嘴笔、手写板和各种电脑，书籍。 我是个艺术生，所以总会有很多理想主义者朋友。 为了保持日更，（日更，就是每天都要保持更新一章内容，这对作者是非常大的考验）除了没日没夜地画画，他 的消遣就是约我在深夜的大排档吃宵夜。 我们一起聊《小径分岔的花园》 ——跟我聊博尔赫斯似乎是他 的放松了。 这是一个把弦崩的很紧的人，当时我这么认为。 但生活并不会因此就放弃考验他。 有一天晚上我们不聊博尔赫斯也不聊纳博科夫了，他只是喝这啤酒默默流泪。 因为女朋友要分手了，对方妈妈因为他没有房子而勒令他们分手，那天晚上我什么也没说，吃完宵夜送他回去，帮女朋友打包行李。 如果你在年轻时不幸有过什么梦想（其实我也不知道那算不幸还是有幸）你一定会有一天感觉到那种刺痛。 命运会像一个尖刺，试图一次又一次扎破你那个色彩斑斓的大泡泡。 如果你活在泡泡里面，你会非常害怕，因为一旦泡泡破了生活中一切意义都可能消失了。 所以你不得不像堂吉柯德对战风车一样，开始徒劳的抗争。 和命运的尖刺斗争，它永远不会停下。 直到你的泡泡破灭、干瘪、漏气千苍百孔为止。 很多年后有妖气高价卖给奥飞动漫之后我那个朋友才明白： 这种斗争是常态，是所有泡泡卫士的命运。 时间越流逝，就越会把你推向命运的前线，推向生存博弈炮火中，去面对生活的压力。 人越长大，这些压力的叠加就越明显。 这也是我们最终决定写《金钱游戏》系列的根本原因。 我们从春节假期开始，从货币的起源，到通货膨胀，到房地产。 写了快十篇。 你可以在文末的连接处回顾过去的话题。 房地产是一个大主题，以致它 成为很多中产阶级手里 的安全感。 如果你和任何一个中产阶级谈到房产，他们都会瞬间进入“计算的沉默”，因为他们也有了自己的泡泡需要守护，可能是家庭、孩子、父母、也可能是人生成就，甚至自己活着的意义。 不信你可以去看看上海东方卫视的《老娘舅》，所有的死去活来，反目成仇，似乎都为了房子。 每个人都会遇到命运的尖刺。 我们特地花了比较大的篇幅，今天就是这一章节的 一篇了。 让我们 一次，确认过眼神儿，我们不耍花招，只聊干货。 抛开zz问题，单纯从经济角度看。 （为什么是zz问题，请看前面几篇） 综合了最近后台和读者群里的提问，我们在这里统一撸一遍。 作为吃瓜，现在到底该不该买？ 答案是买。 如果你没有，赶紧去想办法拥有，至于为什么，读完这篇你就会明白。 租好还是买好？ 如果你想在你买不起的时候租，等有条件再买，这个当然无可厚非。 但是如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就大错特错了。 因为大城市，特别是一线城市，房租基本只涨不跌。 这是一线城市房租增长的态势： 然后还有一个可怕的东西，叫复利。 如果你把复利算进去，租金算下来会比房子更贵。 爱因斯坦曾经说过: “复利是世界第八大奇迹,其威力比原子弹更大。” 相当于你分期付款了一个永远不涨价的房子。 房租为什么涨这么快？ 首先是供需关系决定的。 我们这系列的文章，聊的其实都是一个主题，请跟着我再复习一遍： 观点都是屁，只有博弈永存。 一切社会现象都是生存欲望与环境供给博弈的产物。 我们活在这种博弈留下的痕迹里。 用这种思路来理解，买房欲望强烈还是卖强烈？买房容易还是租房容易？不管有房没房，居住是不是刚需？ So,租金一定会涨。 因为我们活在居住需求远大于供给的博弈痕迹里。 其次是恩格尔定律。 这是一个德国统计学家研究的定律，大概就是说： 随着收入的增加，人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的，用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。 说白了，就是解决了温饱，就要开始享乐。 发达国家几十年经验证明这一点 所以即便你本人不增加租房的支出，比你年轻的年轻人出道之后，会增加支出，抬高租值，把你从市场中挤掉。 所以租房子，只会越来越贵。 买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。 那么你现在还不打算买怎么办呢？ 按照我们的逻辑，可以推导出这么一个租房原则： 便利性优先原则。 就是你租的房子一定要便于你工作发展，方便你赚钱。 住在公司附近五分钟十分钟路程，方便你一言不合加班开干，提前获得市中心人士的便利性，而不是因为为了省租金住到郊区，朋友少了，社交不行了，混不了圈子了，天天花大量时间在通勤挤地铁上， 休息不够，累成狗。 浪费钱不是 的浪费，浪费机会和精力，才是 的浪费。 好了，说回买房。 那么去哪里买好？ 这就是重点了，买在哪里，永远是最关键的问题。 首先 位的，就是看当地的人口净流入状况。 一个不能持久吸引外来人口进来的地方，是很难涨价的。 即便你在小城市，镇上的小区也不如县城的小区，县城有大量的机关单位人员，源源不断地从各地方镇上吸引来年轻人工作安家落户。 所以，一定要仔细研究那块区域，是否存在人口流入的潜力。 除了这些，城市规模、人均收入、土地供应也很重要。 发达城市（人口密度高）就比不发达好，发达地区就比不发达地区好，人均收入高的就比低的好，社区越成熟，土地供应越少，也就越贵。 这里鱼仔给你三个小技巧： 看看娃的增速，现在不是开放二胎了吗，那么全国哪里的娃数量增长多，哪里的房子以后就会一直涨。 从这个数据看，深圳和厦门目前名列前茅， 。 其次，是看上市公司密集度，这个是城市有没有经济活力的象征。 年，是这样的分布，我们一图打尽。 ，看看财政收入，先看省，再看地区。 好比在古代，得中原者得天下一样，东南沿海6省的收入，足以养活全国。 这些地方还有一个特征，就是服务业占比非常高，工业区少，但是服务业多，服务业多的城市，发展潜力巨大，它们能有效地抵抗整体性的经济下行，工业主导的城市很容易受大周期影响，东北就是活脱脱的例子。 归纳总结起来就是： 看人口，看娃，看钱，看区域和产业结构。 好了，这时候还有人问一个很捉急的问题—— 到底国内房价现在是不是有很高的泡沫？ 你可以对比一下全世界就知道了。 我认为不是特别大，在通胀背景下不算很大。 在90年代，日本泡沫严重时，东京（不是东京热）房价是纽约的8倍。 相当于8万美金。 这是当年日本地产泡沫破灭的画面 这个民族经历过很多很多我们无法想象的幻灭。 到去年，也就是年，纽约房价均价2万美元，北京才1万美金。 而不看中心城市，其他以前有泡沫的，该打压的也打压了，该调整的也调整了，比如温州，比如鄂尔多斯等等。 未来将压制的效果更好，所以不用太担心这个问题。 然后你就应该看看这个“中国”巨大的经济体了——看过前两篇的人应该明白，过去我们国家城市房价的上涨，主要是由于经济增长和城市化导致的，那未来的房价变化仍然会遵循着这个逻辑，经济增长和城市化。 国家经济不停滞，增长就不会停滞。 因为无数准大城市都将排队进入大城市行列。 我们看看大城市率： 好，那既然你说没有泡沫，那为什么国家还要调控呢？ 国家在调控的时候调的是什么呢？ 首先调控不是不让涨，而是不让炒，不让暴涨。 换句话说就是： 这辆开往未来的车越来越快，麻麻为了照顾大家的发型不要太乱，只好刹刹车让你好赶紧上车，不然你就更追不上了。 追不上，导致贫富差距的拉大。 这就不是麻麻想要的。 所以，别炒，别杠杆大炒。 可以杠杆上车但不要杠杆占座。 也不要不上车，不上车，你会后悔。 记住，每一次调控，都是你上车的好机会。 麻麻只是不希望你上车瞎占座而已。 到了这里，我们可以结束这个漫长的话题了。 有很多八卦、内幕和道听途说我们留到知识星球里讲，这里不方便。 我有点松了口气的感觉，就好像当年有妖气卖掉之后，盆满钵满的兄弟找我吃宵夜，那种轻松看着远处的感觉，就好像看到自己守护的泡泡在夜晚灯光下熠熠发光一样。 我也希望你拥有这种时刻。 无论如何，这是个放眼全球都存在资产恐慌的时代。 看完这个系列的前面几篇你就会知道，有人在管道上游不停注水，所以不动产这种不能注水的东西作为稳定的安全资产就会越来越受欢迎。 所以，你应该站在坚固的磐石上去做那个守护泡泡的人，至少目前来看，房价的长期趋势是上涨的，这是全世界发达国家的普遍现象。 另外，我们现在发达吗？ 我们的现状距离我们可以发展到的空间还非常大。 也就是说，我们国家发展所处阶段还很低，还是少年，经济增长和房价上涨还有很大的空间。经济增长红利、城市化红利、人口基数红利共同构成了我国房价上涨的坚实的基本面，至少这片土地上的所有人都不希望这个基本面变差。 所以我建议你，先买票上车，买不起一等买二等，没有二等，餐车、站票也行嘛。 上了车，以后逮到机会再补票嘛，买不起大的买小的，买不了中心买偏点的。 总之，避免被列车抛下。 因为我们坐在一个高速飞驰的经济体上。 我们要奋力前划，避免回到过去。 ps： 下次，我们来聊聊现在如火如荼的中美 。 如果你嫌更新的慢，你可以加入我们的《金钱游戏》知识星球小蜜圈，大家一起实时操练。 下期见。 ——《金钱游戏》—— 前文链接 一起躲避命运的 ——《金钱游戏》1之引言 卑贱是人生 的耻辱,贫穷是人生 的悲哀。——《金钱游戏》2之序言 别的比特币，其实是黄金。——《金钱游戏》3之货币的起源 要赚多少钱才能不亏？跑赢法币的通胀大法。——《金钱游戏》4之法币降临 房价还能不能涨？这是个傻问题。——《金钱游戏》之5城市化浪潮（一） 为什么那些人靠房子一夜暴富了？——《金钱游戏》之5城市化浪潮（二） 命中注定的不止我爱你，还有高房价。——《金钱游戏》之5-城市化浪潮（三） －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ ps: 1 这个关于“钱”的话题是 次尝试 会从金融风暴写到房地产 从人口断崖写到比特币 2 财富与权力这个系列分两部分： 部分说财富 第二部分说权力 但我不确定第二部分的时候会不会被封号 不管了，到时候再说吧 3 喜欢的话多转发 我这么懒你还不嫌弃 谢谢你能一直陪我 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 这是我的
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