小编想用本文来解答一个热门话题——现在到底该不该在蒙特利尔买房？我认为，无论在怎样的市场坏境下，这个问题都是有一个标准答案的。下面我将先给出答案，再做具体本地市场的分析，谈谈这个问题。

首先，想买房的人通常有三种动机：投资、投机和自住。我们假设投资和投机者都是本身自己有房的，自住为目的的购房者是没房想要上车的人。而且下面的讨论忽略地点（假设地点是一个人口在增长而不是流失的城市），只针对时势。那么我们可以基于这三种不同的动机来分别回答这个问题。

投资者——房价在长期内会大概以追平通货膨胀的速率增长，这是一个被普遍认同的观察，投资者期望的是房产的内在价值在将来很长时间内会增长或者是赚取租金所带来的稳定的现金流收入。

因此他们的特点是长期持有，所以必须等得起。这就决定了一个稳健的投资者应该选择买能够提供正向现金流的房子才能保证有无限期等下去的能力，正向现金流的意思是租金收入减去持有的成本（例如月供房贷，地税，保险等）后是正数。

因此，投资者该不该现在买房就成了一个简单的数学问题，如果房子能提供正向现金流，在任何时间都可以考虑入手。通俗点讲，只要房子能养得起自己，每个月不用往里贴钱，投资者就可以忽略短期的升跌一直持有，很多年之后就算房价不飞涨，也至少是一个追平通胀的保本投资。

投机者——投机者的目的就是低买高卖，他们觉得有人愿意出更高的价钱买这同一个房子，其性质是跟炒股票是一样的。谁能真的准确做到低买高卖呢？

那么，从事这种高风险活动的人本身应该有一定的判断能力，知道自己在做什么。投机者该不该现在买房，只能是自己去预测市场，风险自负了；或者只买要价明显低于市价的房（例如屋主被迫要抛售），然后迅速（1-2个月内，让市场来不及变化）转手来赚取差价，可是便宜货-bargaindeals相当稀少。对宏观经济有深刻认知的人，如索罗斯，确实有根据经济周期规律来低买高卖的能力，我的上篇文章和下面的分析或许会对投机者有一点参考作用。

自住者——会问现在该不该买房这个问题的人，应该绝大部分都是以自住为目的的。对于没房想要上车的人，我的建议是很直接的：不要管市场怎样，能负担就买买买！

买房就是最好的第一笔投资，银行会贷款给你买房，你要是去炒股，谁肯借钱给你？如果我说房价不会跌，租金一直涨，那你买吗？是的，我的观点比较颠覆，跟任志强说的一样，几年过去了，现在回头看，他说的错了吗？

有些人会反问，市场有好有坏，买贵了不划算。可是谁能准确预测哪是顶哪是底呢？（担心做接盘侠的请耐心看下面案例模拟部分）市场热的时候，贷款也松，就算房价高说不定你也能贷下来；相反，市场低迷的时候，贷款紧，你的购买力反而下降，现在的加拿大就是最好的例子。当然，空喊口号没有说服力，让我们来用理论结合数据来深入分析一下。

首先，房产具有特殊的两面性，它既是商品也是必需品。从整个人类历史的维度看，宜居的土地作为一种稀缺资源（宜居土地是有限的）而且难以被替代（盐也是必需品，我们不吃盐可以吃别的，可是我们不住在土地上的话除非能住火星上），在人口不断增长，平均寿命越来越长的基本条件下，坚如磐石的经济学需求第一第二定律告诉我们：供给有限，需求越来越大，竞争导致价格上涨；由于目前没有替代品，就必须持续竞争。

因此，房产价值的天然趋势是与时俱涨的。

房价因为有波动的存在，就引发了该什么时候买房的疑问。在低点买入当然就赚了，好处不用多说。那假设不幸在高点做了接盘侠会怎样呢？结局会很悲惨吗？让我们来用案例来模拟接盘侠和租房客的结局。

接盘侠的“噩梦”与租房客的“宿命”

设定有一个一家三口的正常家庭正在考虑是否在蒙特利尔买房，当前市场的状况是房价经过多年增长后，在政府收紧贷款条件的状况下开始冷却，成交量剧减价格开始下跌，预测会崩盘的谣言满天飞。

可是随着贷款条件的收紧和利率的上升，这家庭原来去年可以轻松拿到贷款买万的房子，现在能不能买到万的也很难说。继续等可能价钱会跌，可是购买力也在下降，他们选择不相信自己有能抄底的判断力，要现在决定买还是不买。

他们有三个能负担的选择：1.买一个两室一厅的公寓；2.租一个两室一厅的地方；3.买一个可以分租的独立屋。因为是普通家庭，房价和租金数据都设定在现时中间偏低水平，首付35%，利率按当前5年新贷锁定利率，所有房贷相关数据都是用BMO的房贷计算器算出来的真实数据。

下面来简单模拟一个最坏的状况下，这三种选择会有什么结果。假设这个家庭非常不幸，在高位做了接盘侠，他们买房后房价一落千丈，幸好他们的收入可以维持月供，直到十五年后市场才恢复元气到了他们买房时候的水平。应该大家都同意，房价十五年不涨其实是一个小概率事件。那再假设，他们在房价回到买价的时候卖出，我们来看看这三种情况的总收益怎样：

在这个最坏的情景里，其实三种选择都是亏损的，因为我们设定的毕竟是长达15年的熊市。可是它们之间的优劣是相当明显的，接盘最大的买独立屋方案反而亏损远远低于租房，可见接盘侠的“噩梦”也比租房客的“宿命”好十倍以上，只要能接得起，就不怕接。

有所说租房比买房划算的言论，都是只盯着支出方面，而忽略了得到的房子产权，那可也是真金白银。房子和钱的确带不进棺材，可是对于我们中国人来说是可以留给后代的。

这还没完，上面表里其实是买房的最差状况跟租房的最好情况相比，因为假设了房租15年不变，在现实中是几乎不可能的情况，甚至有政府规定房东是有权合理地每年涨租金5%。如果按每年5%的复利计算，那第15年时的租金是元，总房租支出是51.8万。

租金的趋势线只有上涨这一条路。到这里基本回答完该不该买房的问题了。虽然大部分买家是不用管市场怎样的，他们还是会心悬市场的走势会怎样。

根据近日魁省蒙特利尔房地产经纪人的一项调查发现，蒙特利尔房地产的中国买主大幅增长，有的房产经纪人每星期要接待二十多个客户，绝大部分成交。

一位华人房地产经纪人表示，自己前两天刚刚陪几个中国客户看完房子，他们对房子的类型和附近的配套设施很在意，公寓最受大家欢迎，公寓附近有没有好学校，是否靠近麦吉尔大学或康考迪亚大学，有没有超市等等，如果都有的话，成交率往往很高。

华人客户是所有客户类别中少有的会挑经纪人族裔的群体，他们往往只愿意跟同胞打交道，而且最好还是有亲人在做这一行的，对于华人客户们来说，选择蒙特利尔的主要原因是两大因素，一是因为这里的双语环境，二是因为房价。

众所周知，蒙特利尔是英法双语城市，这就吸引了不少希望子女有多语种能力的中国买家选择蒙特利尔，在获取身份的同时，他们额外获得了一个法语环境，据加拿大统计局的数据显示，过去7年在加拿大英语学校中的英法双语教学项目注册的学生数量逐年上升。

从另一方面来说，同样的家庭收入能在蒙特利尔和温哥华买到完全不同的房子，蒙特利尔岛上独立屋的中端房价不到50万加元，在温哥华却是接近万。在年，中国买家总共查询过价值约14.5亿美元的加拿大房产，其中对蒙特利尔的兴趣增长了84.5%，远高于年43.3%的增长率。

和投资大温地区的中国买家不同，在蒙特利尔买房子的中国买家一般都会住下来，他们并没有将此地仅当作投资。至于房地产泡沫问题，蒙特利尔相对来说有更大的回旋余地，当房地产过热时，联邦政府的干预政策会首先在温哥华实施，然后是多伦多，接下来才轮到魁省，所以从这方面来说，不少中国买家选择蒙特利尔是正确的决定。

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