楼市下行叠加疫情影响，威海楼市房价明显回调，临港个别楼盘甚至出现20%的下调，经区房价的下调虽然不似临港这般严重，只是部分楼盘小幅度回调，但也让人感到凉意，对比之下，高区、环翠区的价钱却稳如磐石，有部分楼盘甚至逆市上升，稳步小幅涨价，让人诧异——经区是公认的威海最有活力的区域，为何抗跌性反而不如高区、环翠区？

今天，我们就来分析一下这个问题

本文纲要：

1.回顾历史，本土购房逻辑让大多数本地人错失了资产增值、阶层跃升的机会

2.全国性品牌房企的进入让威海看到了中国一线房企的地产观

3.经区和高区、环翠区，新城区和老城区发展阶段不同

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这个两会，日客流量达32.8万人次的天安门地铁东站成了新的网红打卡地，打卡的内容是60米的《辉煌中国·精致威海》，画卷上，有刘公岛、有成山头、有荣成……千里海岸，浩渺壮阔，如痴如醉

时至今日，威海的“海”名片是早已深入人心，虽然现在威海更多地是在打造“精致”这张名片，但在“精致”这张名片里面，“海”仍然是举足轻重的重要方面

反映在楼市上，凡是海景资源非常好，再加上配套资源非常好的地方一定是房价坚挺的地方，但凡哪一点缺失，必然会在房价上有所体现

对外地购房者来说，买房的要求绝大部分都是：我要能看到海的

“海”现在已经不是一个自然属性，更是一个品质属性，推窗见海，这代表着居住者的居住品质、彰显了居住者的居住档次，这种观点不管是威海本地人还是外地人，都已经接受了

只不过，近水楼台的本地人接受这一事实的过程充满了苦涩

年初期相当长的一段时间，威海市区的海岸线一带，是没有本地人置业的，03年高区国际海景城售卖，本地几乎无人问津，还是靠着温州炒房团来热闹了一下，经区的海上明珠，年建成的时候房价（现在这个小区的二手房在网上的售价是1万2左右），买房的多是东北人、北京人

本地人对海的抗拒原因非常质朴：海风大、潮

所以最初的海景房，都只好走外销途径，最典型的是银滩海景房，把广告打遍大江南北，一时之间风头无两，威海市区比较典型的是皇冠一带，04、05年报社、电台等媒体联合推出了闯关东后代返乡活动，时值东三省国企改革，下岗职工的生活一落千丈，很多寻找出路的东北人随着这波宣传走进了威海，皇冠区域以及张村一带一下子就充满了东北口音

本地人就这么守着金饭碗，眼睁睁看着外地人一点一点拿去了，嘲笑外地人不懂，没见识，然后，就等着房价甩来两巴掌，把自己打醒

这方面比较典型的例子是华发九龙湾和恒大海上帝景

在华发开发之前，那是一片野滩，荒草丛生，甩根鱼竿钓鱼还不错，要在这里住，本地人直摇头

华发一期是15年开售，当时华发九龙湾龙悦湾一期组团开盘，给出了元/平、赠送元/平精装的低价，却还是开局不利

不过，之后，华发的销售额一直在榜单上攀升，现在华发四期已经卖到2万多

楼市用结结实实的房价让本地人开始重视海景房

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外地房产大鳄进入威海市场前，威海本土房地产市场的中坚力量是威高、盛德，两者凭借雄厚的资本和优渥的市场机会，把自己品牌的烙印深深刻在本地人心里——当然，在当时，威高和金猴开发的项目都在远离海的地方，比如威高地产的第一个盘贵和花园，让威高地产成名的威高花园

年，保利成为第一个进入威海市场的一线房企

那时候，威海的住宅大多是多层，保利凯旋公馆的小高层高层撞击了一下本地人的房产观

保利之后四个月，华润来了

第二年，也就是年，华润创造了十亿的年销售额

本地人默默思索，在海边建的房子，还那么高，一起雾就看不到了，怎么能卖这么好？还能卖那么贵？

15、16年以后，华发、恒大、海信、华瀚、万科、龙湖……一线开发商大量进入，它们的产品打造，以及它们对威海的判断和定位，都反应在产品上，深刻地影响着购房者的观念

恒大海上帝景、华发九龙湾、海信海景壹号、华瀚大公馆……铺天盖地的宣传、扶摇直上的房价、令人咂舌的销售额

本地房企也开始自我革命，改造升级自己的产品，威高地产打造了青缇湾、七彩城云山郡这样主打看海的项目

本地购房者的心态已经改变

本地人，尤其是年轻一代，置业的时候已经开始选择海边的项目

大家已经明白，外地人见到大海时的那种激动意味着什么

在天安门地铁站威海宣传长廊前驻足的人们，看到的一片湛蓝的大海，看到的是海鸥、天鹅，看到的是清新洁净的空气，那时候他们心里想的并不是房价多高，而是在这样的地方生活有多美，恰恰是这一点，把威海的房价托举了起来

北方沿海城市并不只有威海一个，但威海房价的性价比是最高的，它的居住环境、它的城市信用度、美誉度，都让它在外地城市，尤其是北方内地城市知名度很高，这对房价的拉升形成了有力的助推

一线开发商在全国各地拿地做项目，他们知道有购买力人群的寻求在哪里，他们的楼盘必然要为这部分人服务

他们的进入，让威海人看到了一线房企的地产观，终于引发一轮购房观念的转变

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上面两段最终都阐述了一件事——威海房产的价值点在海景资源

关于威海的宣传片，必定要出现的是合庆半月湾、国际海水浴场，也就是说威海最优质的海景资源是在环翠区和高区

坚挺的房价，除了得益于自然资源，还跟环翠区、高区发展较早，配套成熟是分不开的

毕竟海景房不能看海就饱，不用等待的滴滴出租、随手可点的品类丰富的外卖、冬天的地暖夏天的空调、吹着海风吃着烤串儿……如此种种才是惬意海景房的基础

近几年，经区的发展速度超过高区、环翠区，大量人口、产业从高区环翠区迁往经区，有目共睹，经区是威海几个区里活跃度最高的

但不能否认，经区的市政配套、生活配套和高区环翠区相比，还是有一定差距的

我们就举个商业的例子吧

环翠区和高区，社区商业非常繁华，临街门市都是满满的，这种商业形态只有相对固定的客群，经过相当时间的淘养才能形成，而经区主要的还是靠几个大型商业综合体——商业体有自主招商优势，短时间内可以用各种商铺填满商场

教育资源、医疗资源方面的差距就更明显了，好的学区都扎堆在环翠区，去医院大家首先想到的还是市立、妇幼

高区环翠区和经区之间的这个差距，我们来打个比方，高区环翠区就像是好学生，好学生经常考90分，想提高一分就非常难，经区就像是后进生，从70分升到90分就很容易

所以普涨的时候，经区涨幅就远远超过高区环翠区

但是现在回调，好学生基础好，再怎么降也不会差到哪里去，只是后者掉得就大了，那个基础更差的临港自然掉的就更大了

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我们常说，经区非常有活力，处于上升期，什么是上升期呢？就是还不那么富裕，还有很大的空间，还想着把现在住的两居室换成三居室，三居室换成四居室、乃至别墅，这叫刚需、刚改

而高区和环翠区呢，已经发展得成熟了，大部分人是已经住到二次改善的房子里了，甚至是三次改善

刚需、刚改和二次、三次改善之间有什么区别呢？

网上有个话题，月入十万和月入两万差距有多大？

两者的差距并不是表面上的5倍，月入两万的每个月扣除各种贷款日常花销，可能剩下五千，月入十万的，就算他日常花销高些，你买二十块钱的猪肉，他买五十块钱的牛肉，这个额度也是有限，可能是两万，也就是他一个月会剩下八万，有一个专门的经济学术语来说明这一点——“恩格尔系数”

恩格尔系数指的是居民家庭中食物支出占消费总支出的比重，一个家庭的收入越少，他用来购买食物的比例就越大，也就是恩格尔系数越大，恩格尔系数越大也就越贫穷

所以，月入十万和月入两万的差距，其实是八万和五千的差距，一年下来就是百倍千倍的差距

这就是刚需和改善的差距

刚需能接受的房价上浮范围是两百到三百，超过这个限度，即使是四五百，他也接受不了

而对改善来说，即使房价上浮一两千，他也没有什么感觉，他对这个不敏感

当前的情况是货币超发、物价上涨，对收入低的群体来说，免不了要碎碎念鸡蛋涨价了、西红柿涨价了

对已经实现了超市自由的群体来说，他就根本没有发现物价变动这个问题

反映到房价上，但凡改善客群聚集的地区就抗跌

已经发展成熟的高区、环翠区住着大量的二次、三次改善客户，对价格不敏感的人群，房价自然坚挺

而经区的发展虽然很快，但他处于上升阶段，他的大部分购房群体都是刚需、刚改，这些人对价格最敏感，房价本就追涨杀跌，本就是楼市回调期，刚需购房者观望情绪浓重，价钱上不让利，是很难打动这部分购房群体的，这也就造成了当前楼市，最有活力的经区抗跌性不如高区环翠区的现象

您如果在购房路上还有什么疑惑，或者看不明白的地方，亦或是对于大威海的房地产发展走向，有你独到的观点，欢迎咨询，欢迎探讨。